※ 2019年全国GDP达到697798.20亿元, 较2018年前三季增长7.21%。
※ “房住不炒,一城一策”仍为房产调控基本方针, 2019年全国房地产调控次
※ 数达575次,另外,全国经济圈,政策资源更为集中,凸显重点区域优势。
2019年珠海土地市场供应量逐步上升,2019年珠海土地供应占地面积约570.62万㎡,土地供应建筑面积约1110.31万㎡。
2019年珠海公开出让地块中,土地供应占地面积约570.62万㎡,土地供应建筑面积约1110.31万㎡。
2019年土地供应量集中在11月份,土地供应共16宗,其中土地供应建筑面积约206.27万㎡,占全年18.58%;土地供应占地面积约104.98万㎡,占全年18.40%。
2019年珠海土地市场后期受供应量的增加而成交上升,2019年珠海土地成交占地面积约523.63万㎡,土地成交建筑面积约994.96万㎡。
2019年珠海土地成交面积约523.63万㎡,土地成交建筑面积约994.96万㎡。
2019年土地成交量集中在12月份,共成交17宗,其中土地成交面积约122.63万㎡,占全年23.42%;土地成交建筑面积约250.77万㎡,占全年25.20%。
横琴土地市场推地节奏放缓,供应走势下行;2019年横琴土地新增供应10宗,土地供应面积约119.88万㎡,土地供应建筑面积约137.46万㎡,土地供应建筑面积较比2018年下降56.28%。
2019年横琴土地公开出让10宗地块,土地供应占地面积约119.88万㎡,土地供应建筑面积约137.46万㎡,土地供应面积较比2018年下降56.28%。
2019年横琴土地供应量集中在6月份,土地共供应3宗,其中土地供应占地面积约98.47万㎡,占全年82.14%;土地供应建筑面积约83.97万㎡,占全年61.09%。
2019年1-12月,横琴新区新增土地供应共10宗,土地供应建筑面积约137.46万㎡,土地供应主要集中在休闲度假区,土地供应建筑面积约83.97万㎡。
横琴近三年土地供应,主要集中在旅游休闲区及高新技术产业区;2019年横琴土地供应主要集中于休闲度假区,休闲度假区全年供应量约83.97万㎡,占横琴总供应量61.09%;2019年横琴土地供应类型以旅游(含酒店)用地为主。
从土地供应区域分析得知,2019年横琴土地供应以休闲度假区为主,土地供应规模约83.97万㎡,占比61.09%。
从土地供应类型分析得知,2019年横琴土地供应类型以旅游(含酒店)用地为主,土地供应规模约75.93万㎡,占比55.24%。
土地市场供应放缓,成交有所下降,2019年土地成交共9宗,土地成交占地面积约110.39万㎡,横琴土地成交建筑面积较比2018年同比下降72.10%。
2019年横琴成交9宗地块,成交占地面积约110.39万㎡,成交建筑面积约109.18万㎡,横琴土地成交面积较比2018年同比下降72.10%。
2019年土地成交集中在7月份,成交3宗,其中成交占地面积约98.47万㎡,占全年89.20%;成交建筑面积约83.97万㎡,占全年76.91%。
2019年1-12月,横琴新区新增土地成交共9宗,新增土地成交面积约109.18万㎡。2019年横琴最大宗地面积的土地成交为旅游(含酒店)用地,共约75.93万m²,由珠海长隆投资发展有限公司拍得。
横琴近三年土地成交,主要集中在旅游休闲区及高新技术产业区;2019年横琴土地成交主要集中于休闲度假区,休闲度假区全年成交约83.97万㎡,占横琴总成交量76.91%;2019年横琴土地成交类型以旅游(含酒店)用地为主。
从土地成交区域分析得知,2019年横琴土地成交以休闲度假区为主,土地供应规模约83.97万㎡,占比76.91%。
从土地成交类型分析得知,2019年横琴土地成交类型以旅游(含酒店)用地为主,成交土地规模约75.94万㎡,占比69.55%。
2019年横琴土拍总金额为23.92亿元,较2018年下降78.40%。综合用地成为土拍吸金主力,2019年综合用地成交总金额13.77亿元,占全年总成交的57.57%。
从土拍总额区域分布分析得知,2019年横琴土拍以休闲度假区为主,土拍金额为9.88亿元,占总土拍金额41.30%。
从土拍总额类型分布分析得知,2019年横琴土拍以综合用地为主,综合用地土拍金额约13.77亿元,占比57.57%。
横琴预售供应变化
据横琴中原数据监控,2019年横琴新增预售项目26个,新增预售面积约120.51万㎡。
据横琴中原数据监控,2019年横琴新增预售项目26个,新增预售面积120.51万㎡,其中灏怡财富中心、中冶口岸大厦预售证过期,再次拿预售证,较2018年上升115.7%,保持稳定;横琴新增预售面积的占比最多的业态为办公,占比约53%;住宅类占比约28%。
珠海网签量价成交分析
据横琴中原数据监控,2019年珠海网签成交量共计55,959套,同比2018年上涨逾四成。其中横琴2019全年共有35个网签项目,网签成交量为6,575套,占珠海网签总体比例约为11.75%。
据横琴中原数据监控,2019年横琴全年网签成交量为6,575套,成交均价约43381元/㎡,较2018年平缓增长,2019年整体量价稳中有升。
据横琴中原数据监控,横琴全年网签较为活跃,受市场政策及区域项目开盘的影响,2019年年末是横琴网签的高峰期。
横琴各物业类型网签分析
2019年横琴网签成交主要以住宅物业成交为主,共网签成交3188套,较2018年上涨226.64%,受珠海人才政策放宽,港澳区域成交客户上升,促进住宅交投增长;办公共网签成交1719套,较比2018年下降36.5%;商业共网签成交1083套,较2018年下降12.8%;其他类型物业共计网签成交585套,较2018年下降42.08%。
受2019年横琴多个住宅项目入市及加推影响,如方达成大厦新入市、华发广场、龙光玖龙玺、中冶逸璟公馆等陆续加推新品等,横琴各物业类型成交占比较18年出现明显变化,以住宅物业成交为主,占比48.49%;商业、办公及其他物业成交分别占比16.47%、26.14%、8.9%。
横琴住宅网签分析
2019年珠海放宽人才优惠购房及相关购房条件,横琴住宅网签成交量创珠海住宅限购以来的历史新高,住宅网签成交量由2018年的976套,成交增至3,188套,涨幅高达226.64%,占珠海住宅比例约为7.49%。
横琴商业网签分析
2019年横琴商业网签成交1,083套,同比下滑12.8%,占珠海商业比例约为36.26%。受到住宅政策松绑,横琴商业市场缺乏新增供应产品刺激,投资者热情下降。
横琴办公网签分析
2019年横琴办公网签成交1,719套,较2018年下滑36.5%,占珠海总体比例约为29.92%。
横琴其他物业类型网签分析
2019年横琴其它类型物业(文创、车位等)网签成交585套,较2018年下滑42.08%,占珠海其他的比例约为5.64%。
横琴各区网签分析
2019年横琴最热门区域为中央商务区,占整体比为35.44%。其次是综合服务区占比约为26.77% ;口岸服务区占比约20.71%,同比下降32.44%。
2019横琴最受欢迎区域为中央商务区,共计网签成交2,330套,主因区域地理位置优越,交通方便,加上多个项目入市和加推,促使成交有所增长;其次为综合服务区,网签成交1,760套;口岸服务区共计网签成交1,362套;科技研发区共计网签成交785套;文化创意区共计网签成交190套;国际居住区共计成交148套。
2019年横琴网签成交主要集中在中央商务区,合共网签成交2,330套,同比上升201.42%,以住宅物业成交为主,占比约64%,其次为办公物业,共计成交629套,占比约27%。
横琴网签前十名
2019年横琴网签成交套数前十名分别为灏怡财富中心、华发广场、横琴万象世界项目、横琴华发首府花园、荔枝湾花园、民生电商(横琴)国际金融大厦、三一南方总部大厦、横琴梧桐树大厦、天誉湾畔花园、方达成大厦。
横琴开盘推售项目
据横琴中原数据监控,2019年横琴开盘推售项目套数约793套,其中办公类产品约536套,占比67.5%,住宅约133套,占比16.77%,商业约124套,占比15.6%。
2019横琴住宅市场成交量价走势
2019年横琴住宅市场量价双涨,利好频发,重点指向港澳人士落户横琴提供多项利好购房政策,横琴同时为近年政府工作重点区域,备受全国关注,区域内港澳及外地投资者成交上升。
2019年横琴住宅市场成交3439套,成交均价约46229元/㎡。2019年1-2月为传统春节淡季,横琴住宅产品成交平淡,3月横琴市场回暖,同时受到人才政策的利好,投资者对横琴住宅的关注度上升,加上横琴各项目开发商推出折扣优惠刺激,住宅成交量大幅上升。
第三、四季度横琴住宅市场持续走好,在售库存大幅度减少,价格逐步走高,11、12月受到轻轨即将通车、澳门回归20周年双重利好,一改往年年末淡势,成交量价达到全年高峰。
2020年住宅预判供应量
2019年横琴住宅在售余货约22.88万㎡,2020年横琴住宅预判供应项目共8个,新增供应面积约50.4万㎡,主要集中在中央商务区,占横琴总体住宅供应80%。
2019横琴办公市场成交量价走势
受到2018年619新政严控,2019年横琴办公前三季度成交情况平淡,年末受到多重利好刺激,多个项目入市、加推,横琴办公成交量大幅度上涨。
2019年横琴办公市场成交1775套,成交均价约30897元/㎡。受到2018年619新政严控,对办公产品的推广、展示造成一定限制,2019年前三季度横琴办公产品成交量较为平淡,多个开发商以价换量,成交价格较往年有所下降。
其中5月受到新项目入市影响,横琴办公成交量价短暂上涨,随后恢复平淡态势。年末受到轻轨即将通车、澳门回归、“澳交所”规划等多重利好,横琴办公成交量大幅上涨,达到全年高峰。
2020年办公预判供应量
2020年横琴办公在售余货约62.36万㎡,2020年横琴办公预判供应项目共14个,新增供应面积约86.56万㎡,主要集中在中央商务区,占横琴总体办公供应62%。
2019横琴商业市场成交量价走势
横琴商业供应项目较少,3月横琴1个商业项目新加推,刺激横琴商业成交量价短暂走高,随后商业成交量价恢复平淡,11月再有项目新加推,配合大幅折扣优惠,成交量涨至全年高峰。
2019年横琴商业市场成交556套,成交均价约48822元/㎡。横琴商业市场供应项目较少,成交较为集中,1-2月为传统春节淡季,3月某项目新加推商业,为横琴商业市场补充库存,刺激成交量短暂走高,7月有项目推出折扣钜惠,以量换价,横琴商业成交量微涨,11月各项目为年末冲刺业绩,配合“双11”放出钜惠,再加上某项目加推,刺激整体成交量升至全年高峰。
2020年商业预判供应量
2020年横琴商业在售余货约8.79万㎡,2020年横琴住宅预判供应项目共13个,新增供应面积约25.55万㎡,主要集中在中央商务区,占横琴总体住宅供应44%。
2019保税区网签分析
2019年保税区网签成交量合计2,424套,受市场利好及传统房地产网淡季影响,网签成交主要集中在5-6月;2019年保税区网签主力为办公类产品,占保税区网签98%。
据横琴中原数据监控,2019年保税区网签成交量为2,424套,成交均价约20694元/㎡,受市场利好及传统房地产旺淡季的影响,2019年5月-7月份是保税区成交量价高峰期。
2019年十字门网签舒服
2019年十字门网签成交量合计2,975套,受市场政策、利好、传统房地产旺季及各项目推售节奏影响,2019年十字门网签成交主要集中在第二、三、四季度,在6、7、11月达到2019年高峰;2019年十字门网签产品均为住宅类产品。
据横琴中原数据监控,2019年十字门网签成交量为2,975套,成交均价约33021元/㎡,受市场政策、利好、传统房地产旺季及各项目推售节奏影响,2019年十字门网签成交主要集中在第二、三、四季度,在6、7、11月达到2019年高峰。
2019年保十区域库存分析
2019年底保十区域办公库存量达到64.8万㎡,根据2018年全年办公产品平均去化速度1.27万㎡/月,预计2020年末办公余货去化周期约需51个月,且库存随区域政策不明化影响,有持续走高趋势;住宅库存量达到29.5万㎡,根据2019年全年住宅产品平均去化速度1.62万㎡/月,预计2020年末住宅余货去化周期约需18个月。
一级市场:根据横琴中原监控,2019横琴新区新增土地供应10宗、有9宗土地成交,土地供应主要集中旅游休闲区。
二级市场:2019年横琴网签成交量为6,575套,成交均价约43381元/㎡,网签成交量平缓增长,2019年网签成交主要集中在2109年年末;其中住宅成交成交均价约46229元/㎡,办公成交均价约30897元/㎡,商铺成交均价约48822元/㎡。
经济进入下行周期,利好频发力保稳定:
多项经济指标持续下行,通货膨胀走高,全国政策趋向维稳;一线城市人才政策频发,“抢人”成区域推动经济发展增长动能重要手段,横琴区2019年积极探索开拓港澳企业、商业、人员融合发展模式,横琴成国家政策先行区,区域人才、金融、财税优惠不断深化,政策资源集中。
资源集中,经济引擎式发展:
※ 放宽港澳人士落户及置业横琴成2019年横琴政策主基调,从人才政策到允许港澳人士在珠海购房,横琴房产产品由原来商办市场转向住宅市场,住宅需求过热。
※ 商办产品遭遇政策、经济发展双重限制风险,619政策阴霾持续,发展前景不明加深,开发商拿地态度审慎,横琴发展进入瓶颈期,亟需新经济动能。
※ 2020年房地产平稳发展为基调:去商办库存,协调房地产整体市场平稳发展预期为横琴明年房产政策主力方向,港澳融合、深度合作将持续加码释放利好,2020年预期房地产市场在新经济动能刺激带动平稳上涨,基建配套不断完善,横琴进入港澳合作快车道。
数据说明
政策及行业动态:国家统计局、中国新闻网及各大企业官方网站;
土地成交:珠海市国土资源局、珠海市公共交易中心;
预售网签:珠海市商品房预售专网;
市场咨讯:中原横琴策划部收集整理;
成交数据:中原横琴策划部监控横琴27个及保十区域15个在售项目所得,仅供参考
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