横琴2019年年报 | 横舟古渡辟新路，琴动山河革旧章

※ 2019年全国GDP达到697798.20亿元， 较2018年前三季增长7.21%。

※ “房住不炒，一城一策”仍为房产调控基本方针， 2019年全国房地产调控次

※ 数达575次，另外，全国经济圈，政策资源更为集中，凸显重点区域优势。

2019年珠海土地市场供应量逐步上升，2019年珠海土地供应占地面积约570.62万㎡，土地供应建筑面积约1110.31万㎡。

2019年珠海公开出让地块中，土地供应占地面积约570.62万㎡，土地供应建筑面积约1110.31万㎡。

2019年土地供应量集中在11月份，土地供应共16宗，其中土地供应建筑面积约206.27万㎡，占全年18.58%；土地供应占地面积约104.98万㎡，占全年18.40%。

2019年珠海土地市场后期受供应量的增加而成交上升，2019年珠海土地成交占地面积约523.63万㎡，土地成交建筑面积约994.96万㎡。

2019年珠海土地成交面积约523.63万㎡，土地成交建筑面积约994.96万㎡。

2019年土地成交量集中在12月份，共成交17宗，其中土地成交面积约122.63万㎡，占全年23.42%；土地成交建筑面积约250.77万㎡，占全年25.20%。

横琴土地市场推地节奏放缓，供应走势下行；2019年横琴土地新增供应10宗，土地供应面积约119.88万㎡，土地供应建筑面积约137.46万㎡，土地供应建筑面积较比2018年下降56.28%。

2019年横琴土地公开出让10宗地块，土地供应占地面积约119.88万㎡，土地供应建筑面积约137.46万㎡，土地供应面积较比2018年下降56.28%。

2019年横琴土地供应量集中在6月份，土地共供应3宗，其中土地供应占地面积约98.47万㎡，占全年82.14%；土地供应建筑面积约83.97万㎡，占全年61.09%。

2019年1-12月，横琴新区新增土地供应共10宗，土地供应建筑面积约137.46万㎡，土地供应主要集中在休闲度假区，土地供应建筑面积约83.97万㎡。

横琴近三年土地供应，主要集中在旅游休闲区及高新技术产业区；2019年横琴土地供应主要集中于休闲度假区，休闲度假区全年供应量约83.97万㎡，占横琴总供应量61.09%；2019年横琴土地供应类型以旅游（含酒店）用地为主。

从土地供应区域分析得知，2019年横琴土地供应以休闲度假区为主，土地供应规模约83.97万㎡，占比61.09%。

从土地供应类型分析得知，2019年横琴土地供应类型以旅游（含酒店）用地为主，土地供应规模约75.93万㎡，占比55.24%。

土地市场供应放缓，成交有所下降，2019年土地成交共9宗，土地成交占地面积约110.39万㎡，横琴土地成交建筑面积较比2018年同比下降72.10%。

2019年横琴成交9宗地块，成交占地面积约110.39万㎡，成交建筑面积约109.18万㎡，横琴土地成交面积较比2018年同比下降72.10%。

2019年土地成交集中在7月份，成交3宗，其中成交占地面积约98.47万㎡，占全年89.20%；成交建筑面积约83.97万㎡，占全年76.91%。

2019年1-12月，横琴新区新增土地成交共9宗，新增土地成交面积约109.18万㎡。2019年横琴最大宗地面积的土地成交为旅游（含酒店）用地，共约75.93万m²，由珠海长隆投资发展有限公司拍得。

横琴近三年土地成交，主要集中在旅游休闲区及高新技术产业区；2019年横琴土地成交主要集中于休闲度假区，休闲度假区全年成交约83.97万㎡，占横琴总成交量76.91%；2019年横琴土地成交类型以旅游（含酒店）用地为主。

从土地成交区域分析得知，2019年横琴土地成交以休闲度假区为主，土地供应规模约83.97万㎡，占比76.91%。

从土地成交类型分析得知，2019年横琴土地成交类型以旅游（含酒店）用地为主，成交土地规模约75.94万㎡，占比69.55%。

2019年横琴土拍总金额为23.92亿元，较2018年下降78.40%。综合用地成为土拍吸金主力，2019年综合用地成交总金额13.77亿元，占全年总成交的57.57%。

从土拍总额区域分布分析得知，2019年横琴土拍以休闲度假区为主，土拍金额为9.88亿元，占总土拍金额41.30%。

从土拍总额类型分布分析得知，2019年横琴土拍以综合用地为主，综合用地土拍金额约13.77亿元，占比57.57%。

据横琴中原数据监控，2019年横琴新增预售项目26个，新增预售面积约120.51万㎡。

据横琴中原数据监控，2019年横琴新增预售项目26个，新增预售面积120.51万㎡，其中灏怡财富中心、中冶口岸大厦预售证过期，再次拿预售证，较2018年上升115.7%，保持稳定；横琴新增预售面积的占比最多的业态为办公，占比约53%；住宅类占比约28%。

据横琴中原数据监控，2019年珠海网签成交量共计55,959套，同比2018年上涨逾四成。其中横琴2019全年共有35个网签项目，网签成交量为6,575套，占珠海网签总体比例约为11.75%。

据横琴中原数据监控，2019年横琴全年网签成交量为6,575套，成交均价约43381元/㎡，较2018年平缓增长，2019年整体量价稳中有升。

据横琴中原数据监控，横琴全年网签较为活跃，受市场政策及区域项目开盘的影响，2019年年末是横琴网签的高峰期。

2019年横琴网签成交主要以住宅物业成交为主，共网签成交3188套，较2018年上涨226.64%，受珠海人才政策放宽，港澳区域成交客户上升，促进住宅交投增长；办公共网签成交1719套，较比2018年下降36.5%；商业共网签成交1083套，较2018年下降12.8%；其他类型物业共计网签成交585套，较2018年下降42.08%。

受2019年横琴多个住宅项目入市及加推影响，如方达成大厦新入市、华发广场、龙光玖龙玺、中冶逸璟公馆等陆续加推新品等，横琴各物业类型成交占比较18年出现明显变化，以住宅物业成交为主，占比48.49%；商业、办公及其他物业成交分别占比16.47%、26.14%、8.9%。

2019年珠海放宽人才优惠购房及相关购房条件，横琴住宅网签成交量创珠海住宅限购以来的历史新高，住宅网签成交量由2018年的976套，成交增至3,188套，涨幅高达226.64%，占珠海住宅比例约为7.49%。

2019年横琴商业网签成交1,083套，同比下滑12.8%，占珠海商业比例约为36.26%。受到住宅政策松绑，横琴商业市场缺乏新增供应产品刺激，投资者热情下降。

2019年横琴办公网签成交1,719套，较2018年下滑36.5%，占珠海总体比例约为29.92%。

2019年横琴其它类型物业（文创、车位等）网签成交585套，较2018年下滑42.08%，占珠海其他的比例约为5.64%。

2019年横琴最热门区域为中央商务区，占整体比为35.44%。其次是综合服务区占比约为26.77% ；口岸服务区占比约20.71%，同比下降32.44%。

2019横琴最受欢迎区域为中央商务区，共计网签成交2,330套，主因区域地理位置优越，交通方便，加上多个项目入市和加推，促使成交有所增长；其次为综合服务区，网签成交1,760套；口岸服务区共计网签成交1,362套；科技研发区共计网签成交785套；文化创意区共计网签成交190套；国际居住区共计成交148套。

2019年横琴网签成交主要集中在中央商务区，合共网签成交2,330套，同比上升201.42%，以住宅物业成交为主，占比约64%，其次为办公物业，共计成交629套，占比约27%。

2019年横琴网签成交套数前十名分别为灏怡财富中心、华发广场、横琴万象世界项目、横琴华发首府花园、荔枝湾花园、民生电商(横琴)国际金融大厦、三一南方总部大厦、横琴梧桐树大厦、天誉湾畔花园、方达成大厦。

2019年横琴住宅市场成交3439套，成交均价约46229元/㎡。2019年1-2月为传统春节淡季，横琴住宅产品成交平淡，3月横琴市场回暖，同时受到人才政策的利好，投资者对横琴住宅的关注度上升，加上横琴各项目开发商推出折扣优惠刺激，住宅成交量大幅上升。

第三、四季度横琴住宅市场持续走好，在售库存大幅度减少，价格逐步走高，11、12月受到轻轨即将通车、澳门回归20周年双重利好，一改往年年末淡势，成交量价达到全年高峰。

2019年横琴住宅在售余货约22.88万㎡，2020年横琴住宅预判供应项目共8个，新增供应面积约50.4万㎡，主要集中在中央商务区，占横琴总体住宅供应80%。

受到2018年619新政严控，2019年横琴办公前三季度成交情况平淡，年末受到多重利好刺激，多个项目入市、加推，横琴办公成交量大幅度上涨。

2019年横琴办公市场成交1775套，成交均价约30897元/㎡。受到2018年619新政严控，对办公产品的推广、展示造成一定限制，2019年前三季度横琴办公产品成交量较为平淡，多个开发商以价换量，成交价格较往年有所下降。

其中5月受到新项目入市影响，横琴办公成交量价短暂上涨，随后恢复平淡态势。年末受到轻轨即将通车、澳门回归、“澳交所”规划等多重利好，横琴办公成交量大幅上涨，达到全年高峰。

2020年横琴办公在售余货约62.36万㎡，2020年横琴办公预判供应项目共14个，新增供应面积约86.56万㎡，主要集中在中央商务区，占横琴总体办公供应62%。

横琴商业供应项目较少，3月横琴1个商业项目新加推，刺激横琴商业成交量价短暂走高，随后商业成交量价恢复平淡，11月再有项目新加推，配合大幅折扣优惠，成交量涨至全年高峰。

2019年横琴商业市场成交556套，成交均价约48822元/㎡。横琴商业市场供应项目较少，成交较为集中，1-2月为传统春节淡季，3月某项目新加推商业，为横琴商业市场补充库存，刺激成交量短暂走高，7月有项目推出折扣钜惠，以量换价，横琴商业成交量微涨，11月各项目为年末冲刺业绩，配合“双11”放出钜惠，再加上某项目加推，刺激整体成交量升至全年高峰。

2020年横琴商业在售余货约8.79万㎡，2020年横琴住宅预判供应项目共13个，新增供应面积约25.55万㎡，主要集中在中央商务区，占横琴总体住宅供应44%。

2019年保税区网签成交量合计2,424套，受市场利好及传统房地产网淡季影响，网签成交主要集中在5-6月；2019年保税区网签主力为办公类产品，占保税区网签98%。

据横琴中原数据监控，2019年保税区网签成交量为2,424套，成交均价约20694元/㎡，受市场利好及传统房地产旺淡季的影响，2019年5月-7月份是保税区成交量价高峰期。

2019年十字门网签成交量合计2,975套，受市场政策、利好、传统房地产旺季及各项目推售节奏影响，2019年十字门网签成交主要集中在第二、三、四季度，在6、7、11月达到2019年高峰；2019年十字门网签产品均为住宅类产品。

据横琴中原数据监控，2019年十字门网签成交量为2,975套，成交均价约33021元/㎡，受市场政策、利好、传统房地产旺季及各项目推售节奏影响，2019年十字门网签成交主要集中在第二、三、四季度，在6、7、11月达到2019年高峰。

2019年底保十区域办公库存量达到64.8万㎡，根据2018年全年办公产品平均去化速度1.27万㎡/月，预计2020年末办公余货去化周期约需51个月，且库存随区域政策不明化影响，有持续走高趋势；住宅库存量达到29.5万㎡，根据2019年全年住宅产品平均去化速度1.62万㎡/月，预计2020年末住宅余货去化周期约需18个月。

一级市场：根据横琴中原监控，2019横琴新区新增土地供应10宗、有9宗土地成交，土地供应主要集中旅游休闲区。

二级市场：2019年横琴网签成交量为6,575套，成交均价约43381元/㎡，网签成交量平缓增长，2019年网签成交主要集中在2109年年末；其中住宅成交成交均价约46229元/㎡，办公成交均价约30897元/㎡，商铺成交均价约48822元/㎡。

经济进入下行周期，利好频发力保稳定：

多项经济指标持续下行，通货膨胀走高，全国政策趋向维稳；一线城市人才政策频发，“抢人”成区域推动经济发展增长动能重要手段，横琴区2019年积极探索开拓港澳企业、商业、人员融合发展模式，横琴成国家政策先行区，区域人才、金融、财税优惠不断深化，政策资源集中。

资源集中，经济引擎式发展：

※ 放宽港澳人士落户及置业横琴成2019年横琴政策主基调，从人才政策到允许港澳人士在珠海购房，横琴房产产品由原来商办市场转向住宅市场，住宅需求过热。

※ 商办产品遭遇政策、经济发展双重限制风险，619政策阴霾持续，发展前景不明加深，开发商拿地态度审慎，横琴发展进入瓶颈期，亟需新经济动能。

※ 2020年房地产平稳发展为基调：去商办库存，协调房地产整体市场平稳发展预期为横琴明年房产政策主力方向，港澳融合、深度合作将持续加码释放利好，2020年预期房地产市场在新经济动能刺激带动平稳上涨，基建配套不断完善，横琴进入港澳合作快车道。

数据说明

政策及行业动态：国家统计局、中国新闻网及各大企业官方网站；

土地成交：珠海市国土资源局、珠海市公共交易中心；

预售网签：珠海市商品房预售专网；

市场咨讯：中原横琴策划部收集整理；

成交数据：中原横琴策划部监控横琴27个及保十区域15个在售项目所得，仅供参考

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